Cu cartile pe fata despre credite ipotecare

Te gandesti daca sa apelezi sau nu la creditele ipotecare pentru achizitia unei locuinte ori pentru construirea uneia? Ei bine, achizitionarea unei proprietati poate fi una dintre cele mai importante decizii financiare pe care le vei lua in viata ta.

De aceea, este important sa stii cat mai multe detalii despre creditele ipotecare si procesul de aprobare al acestora. In acest articol, vom explica cum functioneaza creditele ipotecare si cat timp dureaza aprobarea lor.

Ce sunt creditele ipotecare?

Creditele ipotecare sunt imprumuturi oferite de banci sau alte institutii financiare pentru a ajuta persoanele sa isi cumpere o casa sau sa construiasca una. Acestea sunt garantate de proprietatea pe care o achizitionezi sau o construiesti, ceea ce inseamna ca, daca nu platesti inapoi imprumutul, banca poate prelua proprietatea pentru a-si recupera banii.

Procesul de aprobare a creditelor ipotecare

Procesul de aprobare a creditelor ipotecare poate fi destul de complex si poate dura de obicei intre 30 si 60 de zile. In timpul acestui proces, banca va verifica veniturile si istoricul de credit al solicitantului. De asemenea, aceasta va evalua proprietatea si va verifica daca este evaluata la pretul potrivit.

Pasul 1: Cererea de credit

Primul pas in obtinerea unui credit ipotecar este depunerea unei cereri de credit catre banca sau institutia financiara aleasa. Aceasta cerere va solicita informatii despre venituri, istoric de credit si informatii despre proprietatea pe care intentionezi sa o achizitionezi sau sa o construiesti.

Pasul 2: Verificarea istoricului de credit

Odata ce banca primeste cererea ta de credit, aceasta va verifica istoricul de credit si scorul de credit al solicitantului. Acest lucru poate fi important, deoarece un istoric de credit slab poate duce la o rata mai mare a dobanzii sau la refuzul de aprobare a creditului.

Pasul 3: Evaluarea proprietatii

Banca va angaja un evaluator pentru a evalua proprietatea pe care intentionezi sa o achizitionezi sau sa o construiesti. Acest evaluator va determina valoarea proprietatii si va verifica daca aceasta este evaluata la pretul corect.

Pasul 4: Aprobarea creditului

Daca solicitantii indeplinesc toate cerintele de credit, banca va aproba creditul. Dupa aprobare, se vor semna documentele de credit si se va efectua plata. Dupa aceea, proprietarul va primi cheile de la proprietate si va incepe sa faca platile lunare pentru credit.

Cand ne propunem sa obtine un credit ipotecar?

Cu totii ne dorim sa avem un loc al nostru unde sa ne retragem si pe care sa-l numic acasa.

Noi, romanii, mai mult decat alte natii, simtim nevoia sa avem propria noastra locuinta si pentru asta facem uneori eforturi uriase.

Multi occidentalti nu sunt atat de porniti in achizitia unei locuinte, in primul rand pentru ca la ei situatia chiriilor este mult mai clara si mai bine pusa la punct decat este la noi.

Exista tari in care o familie nu ajunge intr-o viata sa-si achite o locuinta, lasand datoria unei case si mostenitorilor.

Nu este de blamat cand ajungem sa ne dorim stabilitate, indiferent de natura ei.

Nu este nimic gresit sa-ti doresti un cuibusor caruia sa-i spui acasa.

Dar, de la dorinta pana la fapta e cale destul de lunga.

E dificil chiar si pentru o persoana cu venituri maricele sa cumpere cu bani cash o locuinta.

Marea majoritate a romanilor nu-si permit insa acest lux.

Oamenii, fie strang pe parcursul anilor sumele de bani necesare, fie apeleaza la un credit ipotecar.

Despre creditele ipotecare – ce trebuie sa stiti?

In primul rand va spunem ca un credit ipotecar este altceva decat un credit imobiliar.

De multe ori oamenii confunda aceste produse si uneori se creaza confuzii.

Un credit ipotecar este in esenta un imprumut pe care il contractezi de la o societate financiara, banca ori IFN in scopul de a cumpara, de a construi ori de a renova un apartament ori o casa.

Ca sa intelegeti mai bine, creditul ipotecar, spre deosebire de celelalte tipuri de credit, iti permite garantarea creditului prin intermediul locuintei pe care doresti sa o cumperi, construiesti, renovezi.

Exista si asemanari intre creditele ipotecare si cele imobiliare, spre exemplu dreptul de a vinde locuinta cu acordul creditorului. Practic se face un transfer de responsabilitati.

Unul dintre beneficiile creditelor ipotecare este acela al duratei mari de rambursare. Poti imprumuta chiar si pentru 35 de ani, daca varsta actuala iti permite (nu trebuie sa depasesti perioada de pensionare – cel putin asta este politica multora dintre banci).

Noi am mai vorbit candva despre modalitati de a-ti cumpara o locuinta, insa, subiectul este unul atat de vasta ca vom gasi mereu puncte neatins si cu siguranta vom mai reveni.

Pentru un interval asa de mare de timp, ratele sunt ceva mai mici, multi putandu-se astfel incadra gradului de indatorare maxim admis.

Cerinte credit ipotecar

Varsta

Pentru un credit ipotecar trebuie sa ai o varsta de cel putin 18 ani.

Varsta maxima variaza de la banca la banca, in functie si de perioada de rambursare pe care tu ti-ai dori-o.

De regula, varsta maxima pana la care se acorda un credit ipotecar este cea de pensionare, uneori bancile admit si pensionari cu varsta de 70 de ani (pentru finalizarea creditului) daca sumele nu sunt mari.

Exista uneori si exceptii privitoare la varsta, cu specificatii clare, cum este cazul marinarilor – navigatorilor, celor care luc reaza in ministerul de internet ori in ministerul apararii.

Venit

Cele mai multe banci admit la creditare in cazul acest produse persoane ce castiga cel putin salariul minim pe economie.

Fireste ca valoarea veniturilor este strans legata de valoarea apartamentului, pentru ca in functie de ratele aferente perioadei maxime de creditare se determina gradul de indatorare.

Ei bine, o persoana poate are venituri suficiente pentru un apartament de 45.000 de euro, dar nu are pentru unul de 70.000 de euro.

Venitul minim necesar este din acest motiv fluctuant, nici macar bancile nu mai pun mare pret pe acest factor.

Practic, banca iti calculeaza rata si in functie de ea iti determina mai apoi gradul de indatorare si capacitatea ta lunara de plata in acordul cu castigurile tale.

Cei de la Banca Transilvania chiar raspund la intrebarea ‘ce salariu trebuie sa am ca sa primesc credit’, spunand ca ei nu au un „plafon minim al venitului pentru a putea aplica la un credit BT. Dar e bine sa stii ca venitul tau influenteaza suma pe care o poti imprumuta si implicit rata lunara pe care o vei plati”.

Cat este avansul la Prima Casa?

Acelasi lucru este valabil si pentru creditul Prima Casa.

Desi la creditul Prima Casa avansul este mai mic (intre 5% si 15% in functie de cat de veche e locuinta si cat costa).

Pentru un apartament de 80.000 de euro, contractat cu un avans de 15%, considerand un gra de indatorare de 45%, salariul minim lunar trebuie sa fie de 4713 lei net. Acelasi credit contractat pentru 30 de ani, te obliga la un venit minim de 38000 lei pentru a indeplini conditiile din program.

Pentru creditele ipotecare cu valoare ce nu depaseste 70.000 de lei, unde avansul este de doar 5%, luand in considerare o rambursare pe 30 de ani, venitul minim net lunar este de 3717 lei, iar pentru o perioada contractata de 25 de ani, venitul minim net lunar este de 4066 lei.

Bineinteles ca pot exista si locuinta mai ieftine, caz in care se poate ajunge si la valoarea salariului minim pe economie, pentru o contractare pe maximul perioadei admise de banca.

Ce fel de venituri accepta bancile?

Mai nou bancile au devenit mult mai flexibile, inclusiv pe partea de venituri acceptate.

Atat pentru creditele de nevoi, cat si pentru cele ipotecare, bancile admit o gama garga de venituri: salarii, pensii, dividende, chirii, venituri, venituri din activitati independente, venituri din strainantare, venituri obtinute de PFA etc.

Daca insa nu te incadrezi gradului de indatorare maxim admis si stii totusi ca poti sa rambursezi in mod clar creditul, poti opta pentru varianta co-debitorilor.

Sunt multe banci care admit co-debitori. E adevarat ca multi dintre acestia sunt rudele imprumutatului.

Avans

Avansul mare poate fi in avantajul tau, daca ai economisit suficient cat sa ti-l permiti.

Un avans mai mare inseamna ulterior rate mai mici.

Dupa cum se intampla si invers – un avans mic inseamna o suma mai mare de rambursat, deci rate mai mari.

Avansul creditelor ipotecare variaza de regula intre 5 si 15%, dar sunt si banci care au avansul incepand de la 20% (caz in care si dobanzile sunt mai avantajoase). Cei de la BT practica un avans de 20% pentru creditele imobiliare-ipotecare, iar DAE-ul incepe de la 4,51%.

Unele banci ofera si beneficii celor care prezinta un avans mai mare. Spre exemplu ING Bank, pentru creditul ipotecar 7FIX impune un avans de 25%, insa, dupa cum ii spune si numele obtii 7 ani de rate fixe si o reducere de 0,5%, plus o aprobare financiara pe loc.

Altele merg pe media avansului practicata in piata – 15%: Raiffeisen, Patria Bank, BCR, BRD, UNiCredit, CEC Bank, Libra Bank, OTP Bank, Banca Romaneasca, etc

Avansul variaza si in functie de moneda in care se contracteaza creditul, cel mai mic avans ramanand cel la creditele in lei.

Creditele ipotecare si-au luat avant incepand din 2006 – 2007, practic in cca 10 ani, ponderea lor dublandu-se in piata. Ei bine, acest fapt a condus, cum era si firesc, la o crestere a preturilor locuintelor.

Procentele vehiculate de noi anterior se refereau la creditele in lei.

La creditele ipotecare in euro avansul este mai mare.

BNR a impus acum cativa ani, printr-un regulament ca avansul pentru creditele in euro sa nu fie mai mic de 20%, iar al celor in alte valute sa porneasca de la 40%.

Exista credit ipotecar fara avans?

Sunt unele banci care sustin ca ofera un credit ipotecar fara avans in anumite conditii.

Spre exemplu, cei de la Patria Bank vin cu o astfel de oferta, precizand ca la ei poti beneficia de un credit ipotecar fara avans, daca:

• imobilul costa mai putin de 60.000 de lei si se gaseste intr-o zona urbana mare, adica in orase precum: Bucuresti, Cluj, Timisoara, Iasi, Constanta, Craiova, Brasov, Galati, Ploiesti, Oradea, Braila, Arad, Pitesti, Sibiu, Bacau, Targu Mures, Baia Mare, Buzau, Botosani, Satu Mare, Alba Iulia, Sighisoara, Slatina, Ramnicu Valcea, Vasluim, Giurgiu, Sighetu Marmatiei, Suceava, slobocia, Calarasi.
• prezinti o garantie – un imobil situat de asemenea intr-o zona urbana ori in imprejurimi.

O alta situatie in care se pot accesa credite ipotecare fara avans este cea in care apelezi la o refinantare.

Cei de la CEC Bank ne spun ca la ei rfefinantarea se acorda fara avans. De asemenea, BCR sustine ca acorda credite pentru refinantarea altor credit cu avans 0%.

Cine acorda astfel de credite?

Creditele ipotecare sunt acordate de banci dar si de IFN-uri (institutiile financiare nebancare).

IFN-urile nu impun conditii atat de drastice ca cele ale bancilor, accesbilitatea fiind in acest caz mai ridicata.

Bancile, in majoritatea lor acorda credite ipotecare. Ati observat enumerarea de mai sus, mai sunt si altele care ne-au scapat noua, probabil.

IN randul IFN-urilor nu sunt multe care sa aiba astfel de imprumuturi in portofoliu.

Cele mai cunoscute din piata sunt: Verida, EasyCredit, IMOCredit IFN, Claret Euro Credit, Happy Credit, etc.

Costurile unui credit ipotecar

Ca in orice accesare a unui credit, procesul in sine oinseamna alegerea mai multor oferte si cantarirea lor in functie de avantaje si dezavantaje.

Te intereseaza cum e si firesc costurile creditelor ipotecare, pentru ca in functie de ele poti obtine o rata mai mica sau mai mare.

O indatorare pentru 325 – 30 – 35 de ani nu este de joaca, motiv pentru care trebuie sa analizezi bine situatia si sa nu incerci sa te indatorezi mai mult decat e cazul.

Principalul punct de la care trebuie sa pleci este acela de a-ti achizitiona o locuinta in acord cu veniturile tale prezente si viitoare. Specialistii ne recomanda oricum sa nu depasim o indatorare mai mare de 20%, pentru a putea depasi orice impas financiar posibil.

Fireste ca cel mai avantajos mod de a te imprumuta este acela de a alege o dobanda fixa. Insa, credite ipotecare cu dobanda fixa nu prea se gasesc.

In fapt sunt cateva banci care vin cu oferte limitate pe cativa ani, si acelea cu conditii suplimentare, dupa cum ati observat (cei de la ING promit rata fixa pe 7 ani, daca vii cu un avans de 25%).

Cei de la BCR ne ofera dobanda fixa in primii 5 sau 10 ani si apoi variabila.

Tot de la BCR ne vine si o alta oferta – amenajarea casei cu cardul de credit BCR – IKEA – pentru 60 de luni, cu rate fara dobanda.

Raiffeisen promite si ea o dobanda fixa in primii 7 ani (promotie in curs de derulare), cu un avans de cel putin 15%.

Cei de la BRD vin totusi cu ceva uni: dobanda fixa pentru 30 de ani, 15 ani sau 8 ani. Bineinteles ca si valoarea dobanzii este alta, daca alegeti sa stati fara griji in privinta variatiei costurilor.

Dobanda la creditele ipotecare variaza intre 4,41% si 5,77%.

Dobanda variabila se calculeaza in functie de IRCC la creditele noi, cele vechi ramanand in continuare pe indicele ROBOR.

Simulare credit ipotecar

Orice banca iti pune la dispozitie posibilitatea de a efectua o simulare a unui credit ipotecar.

De asemenea, exista si platforma online – comparatoare ale dobanzilor care iti ofera listele cu bancile cele mai bine cotate, produsele lor si dobanzile aferente.

O simulare se poate face prin intermediul unui calculator de credit.

De principiu, dupa ce se ruleaza o astfel de simulare, tu poti vedea desfasuratorul ratelor pentru intreaga perioada a creditului. Bineinteles ca in cazul creditelor cu dobanda variabila, exista aproximari.

Cand recurgi la o simulare, trebuie sa completezi toate campurile. Tine cont in primul rand de moneda – este foarte importanta.

Simulatoarele de credit iti permit usor sa compari oferte in baza introducerii unor parametri cunoscuti: suma, durata, tipul dobanzii, tipul creditului, venitul, alte credite aflate in derulare etc.

Cum se foloseste un calculator de credit ipotecar?

Nu este foarte diferit un calculator de credite ipotecare in comparatie cu cele de nevoi personale.

E adevarat ca in primul caz responsabilitatea este mai mare, tinand cont ca te indatorezi pentru o perioada atat de mare de timp.

Este indicat inainte de toate sa culegi informatii suficiente, sa intelegi concepte.

Oricine poate folosit un calculator de credit ipotecar, dar putini reusesc sa introduca corect parametri pentru a obtine o situatie cat mai apropiata de realitate.

Un calculator dedicat creditelor ipotecare are unele rubrici cu care noi nu suntem obisnuiti de la creditele de consum. Spre exemplu avansul, ori valoarea proprietatii pe care o avem in vedere spre achizitionare.

Care sunt conditiile de accesare pentru un credit ipotecar?

Eligibilitatea unei persoane ce vrea sa acceseze un credit ipotecar poate sa difere in functie de creditorul caruia o s-a adresat.

Si aici nu vorbim doar de diferentele intre banci si IFN-uri, chiar si de la banca la banca exista diferente de percepetie privind eligibilitatea.

De fapt, majoritatea bancilor au propriul sistem de determinare a scoringului de client, element ce se calculeaza automat prin completarea unor rubricii in calculator.

Noi v-am enumerat anterior care sunt cerintele la accesarea unui credit ipotecar (varsta, venit etc).

Pe langa acestea mai intervin si elemente legate de vechime in munca, cele legate de tipul contractului de munca, de orasul in care este situat imobilul etc.

Alt aspect foarte important care contureaaza eligibilitatea unei persoane aspirante la credite ipotecare este istoricul de creditare.

Majoritatea bancilor solicita sa nu ai restante active si sa ai un scor bun in Biroul de Credit. Din acest motiv sunt destul persoane care aspira la stergerea din Biroul de Credit.

Din acest motiv acest subiect este unul de amploare. In ultimii ani au aparut societi care s-au axat pe stergerea din Biroul de Credit. Si, fie vorba intre noi, au o plaja mare de musterii, tinand cont ca avem la ora actuala in Romania in jur de 500.000 de restantieri.

Daca ai restante active, datorii neachitate, s-ar putea sa ti se refuze accesul la un credit.

Aceasta partea legata de credibilitatea clientului este una importanta peste care nu multe banci trec.

La creditele ipotecare, mai mult decat la alte tipuri de credite, creditorul trebuie sa se asigure ca ai credibilitate, pe langa bonitate. Tinand cont de durata mare a acestor produse este de inteles aceasta atitudine.

Pentru o informatie mai bogata despre acest subiect puteti consulta platforma Your Europe.

Creditele ipotecare: avantaje si dezavantaje

Daca sunteti in cautarea unei modalitati de a cumpara sau construi o casa, o ipoteca ar putea fi o optiune viabila. Cu toate acestea, inainte de a lua o decizie, este important sa va familiarizati cu avantajele si dezavantajele creditei ipotecare.

Avantajele creditei ipotecare

Unul dintre cele mai mari avantaje ale creditelor ipotecare este ca va permite sa obtineti o suma mare de bani pentru a cumpara o casa. De asemenea, rata dobanzii pentru un credit ipotecar este, in general, mai mica decat rata dobanzii pentru alte tipuri de credite.

Un alt avantaj este ca plata pe o perioada mai lunga de timp va poate permite sa va incadrati intr-un buget mai mic, deoarece ratele lunare sunt mai mici decat cele ale unui credit cu termen mai scurt.

Dezavantajele creditei ipotecare

Insa, trebuie sa tineti cont si de dezavantajele creditelor ipotecare. Daca rata dobanzii este variabila, platiile lunare pot creste in timp, ceea ce poate fi o problema daca nu sunteti pregatit sa faceti fata cresterii. De asemenea, daca nu puteti face plati regulare, exista riscul sa va pierdeti casa.

De asemenea, exista costuri asociate cu obtinerea unui credit ipotecar, cum ar fi costurile de evaluare a proprietatii, costurile de inregistrare si taxele de notar. Toate acestea pot adauga o suma semnificativa la costul total al creditului.

Cat dureaza aprobarea unui credit ipotecar?

Aprobarea unui credit ipotecar poate dura intre 2 si 6 saptamani, in functie de institutia financiara si de tipul de credit. In general, aprobarea dureaza mai putin pentru creditele ipotecare garantate de guvern si mai mult pentru cele ne-garantate.

Pentru a obtine aprobarea cat mai rapida posibil, este important sa aveti documentele necesare pregatite din timp. Acestea includ acte de identitate, documente de venit si informatii despre proprietatea pe care o intentionati sa o cumparati sau sa o construiti. De asemenea, asigurati-va ca aveti un trecut de creditare bun si un scor de credit solid, deoarece acestea pot afecta in mod semnificativ procesul de aprobare. Daca aveti un scor de credit slab sau un istoric de creditare prost, s-ar putea sa va fie refuzat imprumutul din start.